印象中一直在“减肥”的万达转向了，重现加杠杆高速扩张的豪气。

本年上半年，万达掌门人王健林一再跟地方政府签下巨额出资大单，所投项目触及万达广场、文明旅行等业态。

此外，本年头以来，在武汉、上海、广州等地，万达也参加抢地阵营，以备万达广场用地之需。据长江商报记者不完全统计，上述出资累计将超越2600亿元。

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如此高密度出资，万达再现3年前大手笔。那一年，万达海外出资达数百亿美元。

可是，2017年，万达由买买买形式转型为卖卖卖形式。万达637亿元向富力地产、融创出售77家酒店、13个文旅项目，被称为世纪买卖。

去杠杆、去地产化、轻财物转型、降负债率，地产、酒店、文旅，多个范畴，万达向社会传递的信息是“减肥”。不完全统计，2017年至上一年末，万达促销财物回血达千亿。

令人意外的是，方针面并未宽松，万达为何要重回老路？轻财物之路不好走？万达现已安全了？亦或是不得不为之？

万达体育尽管提早赴美上市成功，但开盘破发，到8月10日的股价较发行价已跌落51%。港股私有化后回归A股，万达商管排队4年仍处于间断检查状况。

融资并不顺畅，重走重财物老路，万达会重蹈资金链危机覆辙吗？

2000亿巨资押宝文旅

沉寂两年的万达好像“复生”了，王健林高调回归大众视界。

本年4月11日，在甘肃省招商引资暨陇商大会上，王健林许下诺言，未来三年，万达将在甘肃出资超大型文明旅行项目、5个万达广场、3个五星级酒店，新增出资约450亿元。

2017年10月，甘肃省曾与万达集团签定战略协作协议。该项目于上一年落地。到现在，万达已在甘肃完结6个万达广场、1个五星级酒店项目出资，累计出资180亿元。

这或许是王健林沉寂两年来初次揭露表态，尔后，更是一发而不可收拾。

5月15日，万达与沈阳市政府签定全面战略协作协议，万达将在已完结出资250亿元的基础上，在沈阳再出资800亿元，建造世界一流的大型文明旅行项目、世界一流的世界医院、世界一流的世界校园和5个万达广场。

同月，万达与广东省潮州市政府签定全面战略协作协议，在文旅、体育、影视、会议、演艺等范畴打开全方位协作，万达将在潮州出资“五个一”项目，与潮州市政府一起打造潮州城市新品牌。

6月25日，在现已累计完结对四川1600亿元出资后，万达与四川省续签战略协作协议，万达再向四川添加1100亿元出资。

上述出资项目中，除了万达广场、星级酒店、医院、校园外，最主要的出资项目是大型文明旅行项目。不完全统计，这些出资算计为2550亿元，开端预算，用于文旅项意图出资将超越2000亿元。

此外，万达还积极参加拿地。揭露信息显现，本年以来，万达相继在上海、武汉、广州等多地参加土拍置办土地，算计耗资超越110亿元。

王健林曾提出，万达商管每年开业50个广场，地产集团每年力求10到15个重财物项目。上述拿地之举，极有或许是为此做准备。

长江商报记者整理发现，万达如此密布大规模出资，三年前也曾呈现过。

揭露报导称，2016年，万达斥资数百亿美元，把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中。这一年，也是万达海外收买最多的年度。

从前了解的出资，不同的是，现在发生在国内，重点是文旅，此前是海外，重点是影视体育。

备受重视的是，文旅项目曾被王健林卖给了融创，印象中万达现已抛弃文旅，此番重仓押注文旅，好像意味着集团要走老路了。

轻财物之路并不轻松

2017年的股债双杀，迫使万达轻财物转型之路走得更为坚决。

早在2012年，王健林就推动万达集团轻财物转型，其揭露表态，到2020年，万达集团要成为一家现代服务业公司，转型成功最主要的标志便是租金安稳增加。2018年，万达商业地产更名为万达商管，外界对此解读为，万达在去地产化，“去房重服”。

最早施行轻财物转型的或许便是万达广场。万达广场的轻财物战略分为两类，一是与组织协作开发出资类万达广场，二是与企业协作开发协作类万达广场，净租金收入三七分红，万达输出品牌和办理。

2015年头，万达商业地产与光大安石、嘉实基金(博客,微博)、四川信任和快钱公司4家组织出资240亿元一起建造约20座万达广场。这一动作，标志着万达广场轻财物形式正式发动。

到上一年末，万达商管已具有280个万达广场。上一年，万达服务业收入占运营收入的75.1%，其间租金收入达328.8亿元，占比为15.3%。

显着，假如万达集团轻财物转型成功，将离别借钱、买地、卖楼的高负债开展形式，从而具有抵挡方针危险和职业周期性危险才能。

可是，抱负的确不错，执行起来就不那么抱负了。

在万达出售给融创、富力的财物中，万达输出品牌和办理。上一年以来，市场上撒播，由于理念不同，尽管万达只输出办理团队，财物是变轻了，可是交流和办理本钱变得越来越高。

长江商报记者了解到，在一些项目中，轻财物的协作方对万达也颇有微辞，包含分红份额过高、过于强势、规则太多等。

还有一个不容忽视的问题，便是万达转型轻财物后，由于没有能够出售的财物，不像地产开发，能够取得较为足够的现金流，也不能从银行取得所需借款。

2017年曾经，万达广场周边会配套住所、酒店等商业地产。住所取得预售许可证就可请求开发贷，商铺大面积开业可请求运营贷，这些钱能够用作拿地等，经过住所等商业地产反哺万达广场。

现在，轻财物形式下，万达难以取得富余现金流，必然影响万达集团的快速开展。

现实也是如此。近年来，相较同行，万达现已落后了不少。

2012年，万达开端去地产化，其方针是到2020年将房地产(512200)比重降到50%以下。王健林的判别是，房地产(512200)现已历20年高速开展，再过20年这个职业一定会萎缩，万达要有备无患。

可是，在万达看似成功转型轻财物，地产职业格式现已被改写。上一年，万科、恒大、碧桂园、融创的运营收入分别为2976亿元、4662亿元、3791亿元、1248亿元，而万达为2143亿元，现已落户于万科、恒大、碧桂园。而在2016年，万达仍是职业老迈。短短两年，万达现已掉队很远。

不仅如此，大型房企争相拿地，一些中心商业地段被抢，万达再不动作，其万达广场推动更难到达预期。

或许，这便是万达回头走老路的主要原因。

重财物与负债率怎么平衡

降负债方针现已完结的万达重回重财物开展形式，其资金链将面对检测。

2017年6月，万达遭受股债双杀，其负债备受社会重视。为了缓解资金链压力，万达敞开促销财物形式，13个文旅项目91%股权、77家酒店，王健林促销给融创和富力，回笼资金637.50亿元。

尔后，万达不断促销财物，包含简直清空海外地产等。不完全统计，近两年，万达经过处置财物回笼资金达千亿元。

从上一年的财报看，降负债取得显着成效。万达商管数据显现，到2018年末，公司有息负债1886.89亿元，接连两年下降。其间，一年内到期的非活动负债210.27亿元，当年，其运营性现金流净额为291亿元，基本上能掩盖到期债款。公司财物负债率为57.58%，2016年末为70.26%，已明显下降。不过，上一年，公司的运营收入、毛赢利均有所下降。

可见，万达献身了增加换来了负债率下降。现在，万达追求增加重点发力文旅。

8月9日，以地产范畴研讨人士向长江商报记者表明，文旅项目是万达商业的第四代产品，与第三代产品万达广场比较，文旅项意图体量更大，业态更为丰厚。在开发形式上，文旅项目与万达广场并无本质区别。此前，万达广场是经过协作开发或受托运营办理等途径，来运营万达广场。从现在揭露信息看，万达是想走重财物之路，即拿地—开发—运营，经过住所和商铺的出售，取得现金流平衡，终究意图是获取持有型物业，并取得安稳的运营收入和长时间增值收入。

在该人士看来，文旅项意图出资规模大（单个项目多超300亿）、报答周期多在5—8年，经过前期经过出售住所、商铺等回笼资金，以此反哺文旅项目运营，很难到达资金平衡。

如此一来，重财物形式下，对万达的融资才能、偿债才能提出了新的要求。

从现在状况看，万达融资并不顺畅。

本年7月26日，万达体育赴美上市成功。不过，本来方案发行价10—11美元/股，终究为8美元/股，并且，开盘当日就破发。到8月10日，其收盘价为3.94美元/股，较发行价下降了50.75%。

万达商管早在2015年就已在A股排队，从已反应到预发表更新，又回到已反应，现在处于间断检查状况。现在来看，尽管万达商管尽量去地产化，但好像仍是遥遥无期。并且，万达商管与万达电影(002739)之间存在的相关买卖也需求厘清。

上一年以来，万达电影(002739)净赢利继续下降，本年上半年预降55%—65%。

值得一提的是，上一年头，腾讯携手苏宁、京东、融创联手向万达驰援，合计出资340亿，条件是，万达商管要在2023年前11月前完结上市。不然，战略出资者有权单方面停止协作，并要求回购股份、付出资金利息。

融资不顺畅，重启重财物形式，万达怎么在快速开展与资金链不紧绷中求得平衡，将对王健林是一场严峻检测。

长江商报记者吴薇摄