证监会住建部展开REITs试点民生证券看好其开展前景

4月25日，我国证监会和住宅城乡建造部联合发布《关于推进住宅租借财物证券化相关作业的告诉》(以下简称“告诉”)称，要点支撑住宅租借企业发行以其持有不动产物业作为底层财物的权益类财物证券化产品，活跃推进多类型具有债务性质的财物证券化产品，试点发行房地产出资信托基金(REITS)。一起，鼓舞专业化、组织化住宅租借企业展开财物证券化。

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告诉指出：住宅租借财物证券化，有助于盘活住宅租借存量财物、加快资金收回、进步资金运用功率，引导社会资金参加住宅租借商场建造;有利于下降住宅租借企业的杠杆率，服务职业供应侧结构性变革，促进构成金融和房地产的良性循环;可丰厚资本商场产品供应，供给中等危险、中等收益的出资种类，满意出资者多元化的出资需求。

到2018年1月31日，类REITs产品呈加快增加态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年末的96亿元增至2017年末的656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs产品，国内现在还没有规范REITs。

国内Reits开展进程(材料来历：民生证券研究院)

民生证券表明，在方针活跃推进和房地产职业去杠杆、融资难的布景下，REITs的开展前景宽广，未来的发行空间能够从以下三个视点测算。

1、从财物证券化产品看REITs发行空间。到2017年10月，国内类REITs发行总额占一切财物证券化产品发行总额的份额仅为2.14%，我国REITs还处于起步阶段。依据中心结算公司的数据，美国REITs发行额占一切ABS总额的35.4%。跟着未来国内与海外ABS商场中REITs占比距离逐步缩小，REITs新增发行额约为8448亿元。

2、从房地产开发出资看REITs发行空间。房地开发出资资金来历能够分为借款、自有资金和其他来历。2005至2010年，因为房地产企业密布上市，自有资金占比提高显着。从2014年至2016年，因为财物证券化产品的快速开展，其他来历融资同比增速大幅抢先传统的借款及自有资金，包含REITs在内的其他来历融资占比继续提高。

2016年，国内房地产企业经过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发出资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的份额为7%，国内外距离高达6.9个百分点。假定国内REITs融资占房地产开发出资总额的份额提高至7%，每年将带动REITs的发行额为9950亿元。

3、从运营性物业租金总收入看REITs的发行空间。运营性物业包含住宅租借物业、工作物业和商场物业。现在我国住宅租借商场仍以散户业主独立租借为主，开发商或物业公司运营的整栋租借住宅占比较小，发行RIETs的合格根底财物有限。工作物业和商场物业集中度相对较高，作为根底财物发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市，核算当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和均匀租金，别离核算每个城市每年租金收入。

假定国内一线城市的优质运营性物业均经过REITs融资，能够发行的REITs总规模约为5.1万亿元，其间工作物业REITs约1.8万亿元，商场物业REITs约3.3万亿元。

归纳以上三种测算办法，民生证券以为，REITs在我国还处于起步阶段，未来开展空间宽广。跟着财物证券化商场的健全及产品的老练，房地产职业融资方法的多样化以及国内优质运营性物业证券化份额的提高，REITs将撬动数万亿商场。