在探究新形式方面亮出成果单房企年报泄漏新信号管房更挣钱长租公寓迎曙光

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3月的楼市和3月的气候都有点乍暖还寒的感觉，在商场走向进一步明亮之前，是房企年报季的到来。除了一些延发公告之外，从现已发布年报的房企成果来看，靠运营收租，或赚办理、品牌费为主的公司，表现适当不错。一个新的信号正在呈现：管房比建房挣钱正在成为实际。业界人士表明，在房地产职业向新开展形式转型的路上，租售偏重是重要的方向之一。跟着相关配套方针落地，“管房子”或变得愈加有利可图，拼运营才能的年代正在到来。

文/图广州日报全媒体记者刘丽琴

两份抢眼的“成果单”

从年报数据来看，招商蛇口、保利置业等出售同比增加，越秀房托、万达等收入和净利润都完成了增加。而在房企的年报成果单中，有两份分外引人注重：阅历五年的龙湖冠寓开业房间规划打破10万间，初次完成盈余；2021财年，凯德我国信任物业净收入(NPI)为2.504亿新元，同比增加85.2%，为上市以来最高的年度NPI。2021年对房地产职业而言并不简单，长租公寓职业却呈现了盈余形式，凯德置地2020年成果虽显着下滑，但在2021年凯德我国信任物业净收入大幅增加，录得上市以来最高。这些表现优异的成果单是怎样交出来的？

样本一：

长租公寓盈余元年数字化是根底

龙湖集团首席执行官陈序平表明，2021年，龙湖冠寓完成租金收入22.3亿元，同比增加23%，运营数据上，期末冠寓已开业10.6万间，全体出租率92.9%。龙湖冠寓完成了第一年的盈余。事实上，从“租购偏重”到鼓舞开展保证性租借住宅，国家对住宅租借职业的开展给予了多维度支撑。龙湖现已深度参加到住宅租借职业之中并形成了一套日渐老练的开展系统和形式。

陈序平表明，早在2016年，龙湖便面向新代代人群租住日子形状及消费晋级需求，推出了会集式租借住宅品牌——冠寓，并将其作为主航道事务笃定开展，稳健运营。租借住宅蕴藏着巨大的开展空间，但也是一个微利的职业，选址、定位，制作、营销、运营等每一处细节，都关乎着项目能否健康地长时间运营。

为了完成健康长时间运营，龙湖冠寓进行了数字化晋级。现在数字化已掩盖90%的场景，在2021年，冠寓驾驶舱和指挥舱办理系统正式上线，门店运营官通过系统能够做到对门店运营状况的实时监控、主动预警、智能定价、智能管控等。此外，背靠龙湖集团，冠寓完成了功率、本钱等多维度实力的提高。例如，凭借龙湖集团的供应链系统，冠寓全体选用装配式集成装饰，完本钱钱优化，仅翻修本钱就可节省66%。

关于未来，陈序平表明，冠寓事务的开展会坚持20%以上的年化增加速度，聚集在20个左右持续有年轻人进入的城市。

样本二：

出资物业改造晋级完成财物运营增值

凯德置地在2021年凯德我国信任物业净收入取得上市以来最高成果。凯德我国信任指出，一方面是财物组合优化(买进卖出)的成果，另一方面是财物运营增值的表现。凯德出资集团首席执行官李志勤表明，凯德出资现已踏上征途，将持续优先开展基金和旅宿办理途径，并持续出资运营途径，以尽力持续完成两位数的股本回报率。如凯德出资将持续在具有耐性的长住商场，如学生公寓、长租公寓和租借住宅多元化开展，向2023年办理16万套单元的方针跨进。

通过财物晋级改造取得增值是凯德盈余的重要原因之一。地处广州的凯德·乐峰广场2021年创下客流同比增加8%、物业净收入达1.37亿元的成果，位列凯德我国信任11个商场的第三位，其蜕变进程便是凯德财物优化的经典事例。

2021年11月，凯德以16.66亿元收买乐峰广场剩下的49%股权，凯德我国信任持有凯德·乐峰广场悉数股权。在凯德的操盘之下，凯德·乐峰广场已成功“换血”90%品牌门店，人气首店与新潮品牌集结，全场空间动线与场景体会亦面目一新。

据介绍，凯德对乐峰广场做了精准的项目定位和客群洞悉，对场内的主力业态从头进行有机组合，以全面掩盖家庭日子细分场景加聚集性布局全周期亲子业态，引进室内亲子游乐品牌，通过引进54个新潮抢手品牌并会集焕新。在空间方面，通过动线、场景的改造，加强与品牌、顾客的情感联合，完成了表里空间的优化改造。

剖析

运营拐点到来或有三大原因

正如招商蛇口在年报中表明，面临职业变局，从头审视事务形式和商业逻辑，招商蛇口将坚决贯彻落实“三个改变”：一是坚决从开发为主向开发与运营偏重改变，二是坚决从重财物为主向轻重结合改变，加大轻财物事务的开展力度；三是坚决从同质化竞赛向差异化开展改变。能够看到，房地产职业愈加注重运营的年代到来了。业界人士表明，其实重运营业界提过很多年，在当下阶段呈现一些拐点信号，或许有财物价格便宜、收益更有保证，形式更完善、资金途径进退机制预备好了，以及部分头部房企作出了演示效应等原因。

原因一：

财物价格便宜收益更有保证

通过几年的调整，现在，财物的价格、整个商场的预期都变得更合理。当时及未来一段时间，仍有不少质优价廉的财物。此外，不少地方出台支撑方针。数据显现，全国首个集体土地租借房项目万科成寿寺项目，土地本钱约4188万元，仅占项目总开发本钱的11.5%。现在万科预算的出资回报率为6%，远高于同职业水平。

原因二：

资金途径进退机制更完善

2021年房企发住宅租借债券的热心较高，保利、万科、金地、越秀等十多家房企参加。此外，《关于进一步做好根底设施范畴不动产出资信任基金(REITs)试点工作的告诉》为租借住宅企业进入公募REITs的赛道供给可能性。前端进入、中端运营和后端退出的金融东西都预备完全了。并且，新的东西还在出现。

原因三：

新形式先行者成功探路

本年3月《政府工作报告》指出，要“探究新的开展形式，坚持租购偏重，加速开展长租房商场，推动保证性住宅建造”。明显，房地产职业新开展形式的探究脚步将更大，而相应的方针支撑也在路上。现在，一些先行者走出了路，他们本身还会持续做大规划，并会为职业运送更多相关人才，估计也将招引更多的企业入局。