“现在的太原城有两个区，长风商务区和其他部分。”这是大都太原人对长风商务区的直观感触。

自长风商务区兴修以来，周边房价早已翻倍。各路房地产商天然不会放过这块“肥肉”。据《出资者》不完全统计，区域内各大闻名地产商项目多达十余家，而今世置业(我国)有限公司(简称“今世置业”，01107.HK)就是其间最早布局长风商务区的地产商之一，其“代表作”是地处长风商务区中心地带的万国城MOMA，现在早已是区内地标性修建之一，成为汾河畔一道亮丽的风景线。

2021年3月17日，今世置业发表2020年成绩公告，不同于其在太原万国城MOMA项目的名利双收，公司全体财务数据中隐忧隐藏。

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成绩中规中矩出资者并不配合

能够说，长风商务区之于太原，就比如太原万国城MOMA之于今世置业，个例的出彩难以惠及全体。

小王自2007年起就为太原各大商场招商，对城区各个区域的商业价值、流量及开展趋势有深入的了解，他向《出资者》表明：“长风商务区规划的非常好，可是不能代表太原这座城市。对城市来说，长风商务区更像是鹤立鸡群，对城市的全体带动效果暂时并不显着。”

相同，今世置业在太原万国城MOMA项目上可谓名利双收，但这并不能处理公司所面对的境况。

依据公司年报，今世置业2020年全年完成合约销售额约422.12亿元(人民币，下同)，同比添加16.6%；完成营收157.4亿元，同比添加约8.2%。

相比起销售额与营收，公司赢利体现略显差劲：今世置业2020年37.8亿元的毛利，毛利率约24%，较2019年同期下降约1.5%；尽管公司11.17亿元的净赢利完成了约5.9%的增幅，相较合约销售额与营收增幅也略略逊一筹。

整体来说，今世置业在2020年交出的成绩单尽管中规中矩，营收、赢利均录得添加，但商场显着对此并不配合：自3月17日发表年报起至3月24日，今世置业股价由0.97港元/股跌至0.83港元/股，六个交易日跌幅逾越14%。

成绩添加却带来股价跌落，是因为商场对今世置业的希望远不止5.9%的净赢利增速。

净负债率同比上涨13%被下调方针价

“赢利增速还不如利率高，我一向持有到年报发布，现已够有耐性了。”刚清仓今世置业不久的股民老刘向《出资者》表明。

一方面债款不容乐观，另一方面高溢价拿地，这成为今世置业的两个客观现象。

依据今世置业2020年年报，扣除预收款后的负债率逾越80%，逾越“三道红线”规则的70%；净负债率也已逾越95%，同比上涨13%，增速颇大，间隔央行和住建部规则的100%的红线也仅“一步之遥”；而另一条红线规则的“现金短债比小于1倍”，今世置业实践为1.1。

因而，今世置业面对“三道红线”的查核，一条超支、两条挨近，将不得不面对10%有息负债增速的要求，这将对此前高息融资、意求扩张的今世置业带来必定的约束。

详细来看，到2020年末，今世置业的活动负债为553.87亿元，非活动负债265.25亿元，总负债为819.12亿元，其间，合约负债209.35亿元。

其间，公司总告贷账面余额约245.93亿元，包含银行及其他借款约157.11亿元，优先收据约78.52亿元及公司债券约10.31亿元，较2019年12月31日的约184.96亿元添加约33%。

或许必定意义上公司意识到债款增速过快。今世置业董事长张雷表明，“2021年今世置业将进一步拓展融资来历，平衡标准化融资和非标准化融资的份额，充沛借用安全的本钱杠杆获取授信。”

就公司融资本钱、运营等相关问题，《出资者》向今世置业发函调研，但公司并未予回复。

值得重视的是，就在今世置业年报发布后两天，3月19日，国泰君安香港发布研究报告称，今世置业“绿色”开展战略将在多方面结出硕果，例如绿色融资、绿色项目开发、品牌名誉和ESG职责等。稍微下调公司方针价至1.34港元，相较于公司2021年每股估值3.50港元有61.7%的折让，也别离相当于4.6倍2021年中心市盈率及0.3倍2021年市净率。保持“搜集”出资评级。

国泰君安香港还指出，今世置业2021年销售方针现已在500亿元以下，仅为470亿元。而2021年推盘货值估计到达670亿元，相当于70.1%的方针去化率。

500亿方针多年夙愿“平衡术”待解

年报还显现，今世置业2020年内新增24个项目，计容修建面积462.6万平方米，与上一年根本相等。24个新项目中，仅湖北、湖南与山西区域就占有了半壁河山：三个区域新增项目别离为5个、3个及3个。相较公司土地储备中北京、上海等一线城市的“存货”，今世置业2020年向二线城市歪斜的痕迹显着。

从近半年来看，今世置业的加杠杆拿地态势仍然急进。

3月1日，今世置业以3.92亿元拿下佛山大沥黄岐一宗商住地，楼面价创前史新高。据悉，楼面价为20013元/平方米。今世置业所支付的溢价为54%。

2020年12月24日，今世置业发布公告称，其经过收买控股一幅坐落重庆的土地。公告显现，今世置业旗下全资子公司重庆绽蓝置业有限公司，与康佳集团股份有限公司签定合约。据此，今世置业将收买重庆程达置业有限公司18%股权，价值为2.57亿元。收买完成后，今世置业将持有重庆程达67%股权，并控股该公司。

12月16日，今世置业以4亿元的价格摘得江西上饶市婺源县一商住用地，土地面积为7.62万平方米，该地起拍价为2.45亿元，溢价63.72%。

同一时刻，今世置业还以8.24亿元竞得石家庄一块商住用地，该地块为坐落石家庄建华大街以东、北二环以北、翟营大街以西、荷园路以南。土地面积59711.02平方米，起拍价为7.9亿元。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《出资者》表明：“一线城市土地资源较为稀缺，土拍竞赛压力大，而且调控方针长时刻处于严控之下，关于部分房企来说向二三线城市下沉能够下降拿地本钱，减小竞赛压力，关于这样的战略调整，公司成绩或将会发生必定的动摇。关于中斗室企来说，在职业集中度不断提高以及三道红线的压力下，中斗室企面对生计压力，或将会进行战略调整，开展轻财物事务，或许向三四线城市发力，以及采纳与大型房企协作的方法，下降拿地本钱。”

确实，以今世置业为例，怎么完成销售额、净赢利毛利率与债款方面的三角平衡，这是一个实际难题。这也是大大都中斗室企在千亿之前的为难境况。

人们形象深入的是，早在2017年，今世置业总裁张鹏就对外喊话：“三年内必定要逾越500亿以上。”

一晃数年，今世置业的500亿方针仍待时刻打破。明显，这或许也是公司一方面需求降杠杆，一方面又高溢价拿地的原因。今世置业的“平衡术”有待调查。