使用财物证券化为长租公寓减重正当时
高和本钱履行合伙人周以升表明，以财物证券化盘活存量商业物业正迎来新的推进力。
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公民北京11月7日电日前，新派公寓类REITs在深交所成功发行，作为国内首单长租公寓财物类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs，该买卖发明了国内无主体增信优先级达AAA的记载。
剖析人士指出，新派公寓类REITs的成功落地，标志着在适应供应侧变革召唤以及国家不断出台鼓舞住宅租借商场方针环境下，对持有型物业进行财物证券化的一次“破冰”式的立异测验。此项目没有凭借任何第三方信誉支撑，仅靠新派公寓本身的运营办理和财物质量使优先档财物支撑证券级取得AAA的评级，并且使得权益级真实取得商场化发行，引导股本资金出场，有用完成了去杠杆化。
“依托证券化盘活存量商业物业，是改进商业地产融资结构的正途。”高和本钱履行合伙人周以升表明，公寓财物类REITs的推出，也是当下鼓舞租借商场开展的重要实践。高和本钱作为新派公寓类REITs的买卖组织人和财务参谋参加新派公寓REITs项目，担任买卖结构的规划、税务谋划、并办理和谐各中介机构。
周以升介绍说，众所周知商业地产慢周转的特性决议了其对长时间本钱的高度依靠，而其严峻依靠日常细腻运营的商业形式对资金本钱又十分灵敏。长时间以来，我国严峻缺少长时间资金，特别是长时间的权益类资金，并且构成融本钱钱远高于物业收益率的“负杠杆”景象。从而使商业物业持有人疲于应对融资无心运营。实操中，常常会看到由运营才能较弱和融本钱钱过高的双杀现象形成的窘境项目。
而商业地产财物证券化不只能拓宽商业地产直接融资途径，优化融本钱钱和融资功率，还带来了商业地产运营形式的改变，使具有优异运营才能的企业完成财物规划扩张、进步商业地产质量，并协助商业地产价值完成价值最大化。
在海外房地产商场上，较为成功的形式是私募基金与REITs的结合，即初期引进私募基金，成熟期引进REITs，私募基金在商业地产价值进步时期起到了桥梁效果，REITs在商业地产后期运营持有期间的长时间资金需求供给了通道效果，为商业物业持有人完生长时间安稳的持续性运营供给了更大便当。
我国证券出资基金业协会财物证券化专业委员会专家参谋、瀚德金融科技研究院院长郭杰群进一步介绍到，我国商业地产融资来历包含银行借款、托付借款、信任借款、夹层融资、债务转让、公司债、出售财物回租、短融、权益融资、准REITs等。但银行资金依然是商业房地产企业的首要融资来历，以直接融资为主的银行借款占商业地产融资的75%。所以海外不动产证券化的进程，对我国具有很高的学习含义，关于促进商业地产规范化有重要效果。
周以升归纳说，现在我国的不动产证券化阅历了前期的启蒙与试验，最近商场实践回到了财物支撑证券的正途。在职业发动的前期，产品往往要兜上主体信誉构成了相似“国外干流ABS+信誉债”的我国特色混合结构，有其前史的含义和奉献。跟着商场扩容和实践的演进，最近的产品逐渐回归财物支撑的实质，开端脱离主体信誉。脱离主体信誉的标准化CMBS和类REITs的发布，尤其是权益型类REITs将引导专业股权出资人进场，将有助于下降融本钱钱，并盘活存量，进步周转，不只处理了商业地产长时间股本融资的问题，还有助于推进商业地产运营形式的改变。
据周以升剖析，在中心房住不炒的准则引领下，现存达50万亿元的商业不动产商场，还将发明出数万亿潜在的商场化租借公寓商场以及数万亿政府支撑的公租和廉租房商场，都呼吁不动产证券化促进开发企业转型和政府财力的盘活。
此外，REITs项目在国内面对的持有税务、分红通道问题，都可以经过结构规划加以优化。再加上越来越多的专业出资人参加使物业的估值合理化和专业化，一同，在曩昔多年的实践中，我国现已逐渐生长出来本乡的专业运营办理人和不动产基金办理人。比方新派REITs的运营办理人王戈宏创建的新派公寓和其基金办理人赛富不动产基金经过若干个公寓出资和运营项目证明了其在白领公寓范畴的成绩和才能，并赢得了专业劣后级出资人的认可。
由此，使用财物证券化给长租公寓减重，助力租借商场开展正当时。
“商业地产真实的英豪是物业的运营和财物办理人，他们才是价值的铸造者。新派这次的买卖充分使用了并购基金孵化、运营办理进步价值和类REITs退出，构成完好的商业闭环，并且完成了彻底的脱离信誉主体的不动产证券化，对房企自我克制地块的长时间运作也有学习含义。”周以升慨叹道。
但是从实操来看，商场的闭环的要害依然在于了解财物证券化的专业的劣后级出资人。而下一步，高和本钱希望能进一步推进权益型REITs扩容。“咱们将做好劣后级出资人和结构规划作业，与优先级承销商、优先级出资人、律师、评级、评价、审计以及其他专业合作伙伴一同推进商场合理健康开展。”周以升说。
据悉，高和本钱作为抢先的商业地产私募股权出资基金，也是国内商业不动产财物证券化的先行者和活跃推进者之一，在我国商业地产范畴出资超越300亿元，办理着200亿元财物证券化出资基金。高和本钱现在完成了6宗不动产证券化产品，总计198亿元，除了新派公寓权益型类REITs产品外，高和还牵头了高和红星美凯龙权益型类REITs。