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证券谈展开住宅租借商场:公募REITs是大势所趋
“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”……饱尝争议的万科北京“高价租借房”项目日前传出第一批房源出租率超越80%的音讯，好像饱尝住了商场的检测。但这种高价租借房与国家展开租借住宅的初衷有必定距离，要想经过企业自我克制方法展开租借住宅仍有许多配套问题需求处理。
万科“高价租借房”项目租金之所以较商场预期高，万科解说称根据本钱核算，当年两宗地拿地本钱高达109亿元，加上50亿元的资金和建安本钱，总本钱约160亿元，即便在现有高租金条件下，报答率仍缺乏3%。有人测算，依照其时的地价水平核算的租金报答周期或许远远超越20年乃至30年。
不过记者以为，国家培养展开住宅租借商场的初衷，是经过租借商场处理广阔中低收入者的寓居问题，企业自我克制租借住宅是北京市房地产调控的一项重要措施，也是加强租借住宅供给的一个重要途径，这种租金远高于商场预期的高价租借房与政府初衷的确有必定距离。
多年来，我国住宅租借商场一向没有展开起来，出资报答率低是重要原因之一，根本原因还在于地价过高。假如经过公开商场招拍挂的方法获取土地用于建造租借住宅，对企业来说赢利菲薄，从商业运营视点来讲无法继续，许多企业不愿意参加其间。一起，融资途径单一也限制了企业大规模进入住宅租借商场。要处理企业自我克制租借住宅项目的资金问题，除了下降土地本钱、进步租金报答率外，未来经过房地产信托出资基金（REITs）的方法退出或许是一个有用处理方案。
近年来，国家提出“房住不炒”、“租购并重”，鼓舞长时间租借，出台了一系列支撑租借商场展开方针，其间在北京、上海等13个城市展开团体建造用地建造租借住宅试点，可以有用下降住宅租借企业前期投入本钱，缓解其资金压力，究竟团体建造用地地价相对较低。别的，在金融方针支撑方面，鼓舞住宅租借企业发行财物证券化产品，住宅租借类REITs更是加速获批，这些都有助于盘活住宅租借存量财物、加速资金收回、进步资金运用功率，引导社会资金参加住宅租借商场建造。
从长时间来看，我国要展开住宅租借商场，公募REITs是大势所趋。不过，现在公募REITs落地最大的问题仍是收益率较低。国际上REITs收益率一般在6%~8%，而北京、上海的租借住宅收益率只要1%~2%。别的，税收、法律法规等还有待进一步完善，现在相关部分正在推动方针拟定，配套方针细则也有待进一步出台。未来，跟着公募REITs的推出，我国住宅租借商场展开前景可期。
（证券）