财物证券化成了长租公寓的毒药?

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：我国青年报

从创业风口到风口浪尖，长租公寓只用了一个夏天的时刻。与之相伴的租金贷、租借财物证券化等金融产品，也从立异东西变成了争议焦点。

在“租购并重”的方针导向下，住宅租借职业招引了许多本钱进入，许多金融手法应运而生，相关的争议也在这个夏天会集迸发。将“押一付三”的还租方法变为“一月一付”的租金贷，在便利租客交租的一起，也被质疑存在未清晰奉告租客就签约的状况。

别的，包含ABS（一种以项目所属的财物为支撑的证券化融资方法）、REITs（房地产信任投资基金）等在内的财物证券化产品，曾被以为是破解长租公寓方式重、盈余难的东西，但也被以为在帮滋长租企业沉积资金、加速扩张速度的一起，增加了资金杠杆，隐藏着“爆雷”危险。

租金贷、租借财物证券化，这些本钱进入长租公寓商场的东西，是导致租金价格上涨、金融危险加重的原因吗？这不是长租公寓第一次被重复诘问租金问题，也不是本钱和金融东西第一次被从头审视其效果和危险。

反思租金贷

本年8月，坐落杭州的鼎家长租公寓宣告破产，让租金贷方式堕入言论争议中。本年5月，长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光，在用户不知情的状况下，与其签定租房贷合约，而被言论口诛笔伐。

一手促成房东和租客，另一手用租客的信誉向银行或其他假贷渠道借款，易手再用贷得的资金获取更多房源。租客看似用“押一付一”的方法交纳房租，其实是使用了络借款后的还贷。一时刻，租金贷被不少人以为是房租提价的推手，乃至是“P2P方式的崩盘”“贩毒相同的高赢利”。

关于颇受争议的租金贷，中联基金总经理何亮宇上星期在2018我国长租商场峰会上表明，上述说法有些耸人听闻。他举出一组数据：某长租公寓在上海用租金贷付房租的份额占到了一切付款方法的20%多，而在北京只是超越10%。“（假如说租金贷）这种产品推高了租金，很显然上海的涨幅比北京大，可是恰恰相反，上海的涨幅显着低于北京涨幅，不能简略以为本钱推高了房租。”

“租金消费贷有没有必要存在？咱们（以为）仍是需求。”何亮宇以为，刚结业的年轻人拿不出钱来“押一付三”，消费贷满意了租客、公寓、房东的需求。

但他也供认其间存在必定的危险。比方，“是不是呈现了隐秘拐骗的行为？是不是充沛发表？”别的，租客与长租公寓签定的租约或许只要一年，但租金贷的合约或许有两三年，这或许是违规的。以及，长租企业一次性拿到租客为后几个月交的租金，而当时只需付出房东一个月的租金，中心几个月的租金所构成的资金池现在还短少监管。“有的企业留下（这笔资金）扩张，进一步获取房源进步服务，或许向房东付房租。假如不法企业炒股票了，那怎么办？”何亮宇以为，需求对此类趸交租金强化监管。

首都经贸大学教授赵秀池以为，租金贷本身是便利租客的东西，但租借企业并没有借款资质，而假如与其协作的借款方是小额信贷公司等，往往利率很高，既进步了企业融资本钱，也加大了金融危险。“假如是银行直接介入，会下降融资本钱，对租金贷的展开会有优点。”

关于租金贷及与此相关的资金池，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志主张，政府需求树立一个租金管控渠道。“不管你是谁，收取租金、付租借金的话要打到这个渠道上，而不是直接打给中介，要把这笔钱监管起来。不监管的话就或许被移用，一旦它投了一个‘瞎事’（不靠谱的事），这就变成了危险。”他说。

争议财物证券化

除租金贷外，另一个引起争议的金融东西是以ABS、REITs为代表的租房财物证券化。

何亮宇以为，剖析租借财物证券化的争议，首要要根据不同状况具体剖析。他地点的中联基金，与保利、越秀、碧桂园、恒大等多家房地产企业协作过租借财物证券化的产品。据他介绍，现在商场上的租借财物证券化首要有这几种方法：

第一种是购买房源财物，成为房产具有者或许REITs投资人，再对外租借；第二种是长租企业以本身信誉为典当发行ABS，比较典型的是魔方公寓发行的“信任获益权财物支撑专项方案”；第三种是自若、蛋壳等长租公寓所发行的租假贷ABS，“其中心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此发生的租金消费贷的证券化”。

在他看来，ABS等产品是场内金融东西，在证券交易商场揭露发行对这类金融产品的支撑是最有用的，对其展开的金融监管、尽调、发表也是最完善的。

中信建投证券投资银行部总监方春晖以为，长租公寓现金流继续安稳、小额涣散的特色很合适将财物证券化，尤其是在一二线城市，租房商场资金流十分安稳，便利操控危险。而比较私募股权等融资方法来说，财物证券化也是下降公寓运营企业融资本钱的一个挑选。“不管是魔方仍是新派，（公寓）财物证券化产品的利率只要5%左右。”

不过，方春晖也供认，当时租借财物证券化存在限制。首要是无法处理开发建造阶段需求许多资金的问题，其次是长租公寓商场的资金回报率过低，“长租公寓这么低的回报率究竟能不能挣钱，这是摆在咱们面前很难逃避的问题。”

我国社会科学院经济所研究员汪丽娜注意到，当时有许多公寓运营企业和金融机构在测验发行ABS等财物证券化产品。她提示，做这类测验“要害还得看底下的根底财物好不好”，假如底层的租借财物没有安稳的收益现金流，不管是采纳ABS仍是REITs方式，都不会走得久远。

“不要一见到有钱就去捞，没有金刚钻就别揽瓷器活，别想着在商场上骗钱。”汪丽娜呼吁，长租公寓企业仍是应该多在提高租住体会上下功夫，只要租客长时间安稳在这租房子，才干有租金收入，将来做ABS、REITs才干有根底。

我国青年报·中青在线记者王林张均斌：我国青年报