多只债券被兜售、价格跌落背面，凸显了红星美凯龙企业负债率高企、运营压力倍增的窘境。

(资料图)

对房地产的监管一浪接着一浪，继广东、深圳等地监管部分发布个人运营性告贷违规入楼市的排查成果后，北京银保监局会同相关部分也及时采纳布置全面自查、展开专项核对、出台专门准则等强监管办法。

对房企端的监管现在没有看到放松痕迹。在此布景下，资金面欠安的房企接受的压力可想而知。3月份以来，出资者对“隐形开发商”红星美凯龙“用脚投票”。

3月23日16时09分，“20美凯龙MTN001”银行间显现成交价77.20元，本年以来已跌去21.4%。此前3月11日，此债券一度被砸到最低65元。3月2日，红星美凯龙另一只债券“18红星家居MTN001”最低时跌至75元。

多只债券被兜售、价格跌落背面，凸显了红星美凯龙企业负债率高企、运营压力倍增的窘境。1月29日，家居大卖场龙头企业红星美凯龙家居集团股份有限公司(股票代码：601828，下称“美凯龙”)发布盈余预警公告称，2020年遭受疫情冲击，净赢利同比下滑56.0%至61.8%。此外，集团房地产板块子公司在近几年大举举债后已踩中房地产企业“三条红线”中的一条，面对后续融资受限的压力。

继续举债扩张后，美凯龙的控股公司——红星美凯龙控股集团有限公司负债率高企。到2020年9月末，其债款总额达1860.8亿元，超越四成的财物已被典当，用于担保融资，受限财物达1047.68亿元。

到2020年9月底，美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非活动负债高达124.98亿元，再加上36.64亿元短期告贷，偿债压力可想而知。

3月17日，惠誉将美凯龙的长时间外币发行人违约评级(IDR)、高档无典当评级和2022年到期的3亿美元优先收据的评级从“BB+”下调至“BB”。长时间外币发行人违约评级的展望为“负面”。一个多月前标普就现已将美凯龙发行人信誉评级由“BB+”下调至“BB”。

美凯龙高达910亿的出资性房地产规划，仅次于A股榜首大地主——招商蛇口，但是，这个“亚军”的日子却过得紧巴巴。

活动负债占比高达83%

到2020年9月30日，红星美凯龙运营了89家自营商场，255家委管商场，并经过战略合作运营11家家居商场。这些年来，美凯龙不光赚着租户租金的安稳收入，一起共享所在城市房价上涨带来的房地产增值收益。

红星美凯龙集团除了家居渠道美凯龙以外，还有一项重要事务板块为房地产开发事务，红星美凯龙控股运作商业地产及住所开发事务的重要渠道为重庆红星美凯龙企业发展有限公司。

揭露材料显现，自2009年起，红星美凯龙就开端进军房地产开发事务，依托运营家居门店和自建家居商场的资源优势，在家居商场邻近同时取得部分其他商住用地，营收和城市布局逐年上涨。据中指研究院最新计算，2020年红星企发旗下的上海红星美凯龙房地产集团有限公司以654.1亿元出售规划排名第59位。

部分业内人士称，因需求继续不断给地产事务输血，红星美凯龙集团负债规划快速胀大，到2020年9月末，红星美凯龙集团债款总额达1860.8亿元。

在继续扩张今后，红星企发的负债率现已高企。数据显现，到2020年6月末，红星企发的负债总额达877.4亿元，其间活动负债达725.02亿，占比高达83%。除掉预收款后的财物负债率达73.16%，超越70%的监管红线；此外，其现金短债比1.08%，净负债率95.86%，也已迫临红线。

地产渠道红星企发本身揭露融资并不多，依赖于红星美凯龙集团供给资金支撑。联合资信信誉评级陈述显现，到2019年底，红星美凯龙集团其他应收款为175.43亿元，较年头添加5.36%，首要系告贷及来往款添加所形成的，而在其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占比为32.75%，悉数为相关企业，其间前四家均为重庆红星美凯龙企业发展有限公司直接控股或持股的相关企业。

超越四成财物被典当或担保

为了不断融资输血地产相关事务，红星美凯龙集团早已“负债累累”。到2020年9月末，红星美凯龙集团有息负债规划达909.8亿。据联合资信相关评级陈述数据，红星美凯龙集团1年以内(含1年)的有息债款规划达353.04亿，而现金短期债款比只要0.55倍，现金类财物对短期有息债款的负债程度较弱。

并且，很多财物已被质押出去。红星美凯龙集团发债材料显现，2020年9月末，受限财物账面价值算计为1047.68亿元，占其总财物的41.07%，占净财物的151.84%。受限财物傍边，包含839.83亿出资性房地产因为被典当而受限，173.63亿存货因为典当担保受限。

到上一年9月末，红星美凯龙集团的出资性房地产总规划为993.28亿，这意味着其间84.6%的出资性房地产财物现已受限，或对财物变现才能发生必定影响。

美凯龙的股票适当一部分也已被典当。到2020年9月1日，红星美凯龙集团算计持有美凯龙69.87%股权，其间47.43%已被红星美凯龙集团质押用于融资，红星美凯龙集团的实践操控人为车建兴。

为了缓解债款到期归还压力，红星美凯龙集团本年3月10日发行了2021年公司债券(榜首期)(简称“21红星01”)，征集30亿元人民币。据债券征集说明书，本期债券征集资金在扣除承销费用等相关费用后拟悉数用于归还公司债券。

近一年来，美凯龙频频经过发债和非揭露发行股票来缓解行将到来的偿债压力。其间37亿元的股票定增方案本年3月1日已取得证监会审阅经过。为了稳住出资人，红星美凯龙还放出两个大招，方案将红星美凯龙集团旗下两个子公司分拆上市：担任城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的爱琴海商业方案10月以估值120亿-150亿元在香港上市；轿车生产线设计商春风设计院有限公司，有望以估值90亿-100亿元上市。

在3月10日成功发行2021年公司债券(榜首期)征集30亿资金后，若后续37亿定增顺畅募资，红星美凯龙集团的短期偿债压力将大大缓解，旗下两个子公司成功分拆上市则将进一步缓解偿债压力。

走出疫情冲击又遭地产调控

上一年受疫情影响，美凯龙成绩呈现下滑，2020年前三个季度，红星美凯龙旗下购物中心收入下降了约19%。据其成绩预告，美凯龙2020年度完成归属于上市公司股东的净赢利17.11亿元至19.71亿元，同比削减56.0%至61.8%。

本年尽管现已逐渐走出疫情冲击的暗影，乃至消费需求开端回暖，但本年各地加码房地产调控，或许又将给公司运营带来不确定性。

从以往数据来看，每一次房地产调控加码发力均会冲击家居出售职业。比方2016年十一今后，各地频频出台房地产调控方针，房地产商场显着降温，2017年全国规划以上建材家居卖场累计出售额为9173.70亿元，较上年下降22.60%。

本年以来多地加码房地产调控，联合资信信誉评级陈述以为，在“房住不炒”的定位下，建材家居商场仍面对较大压力。总的来说美凯龙2020年前三季度毛利率高达50.04%，盈余才能仍然微弱。

很多可售房地产项目也将继续带来出售回款。到2020年9月底，红星美凯龙集团已竣工项目总可售面积为364.62万平方米，已签约出售面积337.86万平方米，均匀去化率92.66%。在建项目尚余可售面积724.63万平方米，后续出售回款也将继续弥补现金流。

不过据联合资信信誉评级陈述，公司36.92%的土地储备坐落三四线城市，部分三四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象，或许面对去化压力。

出资性房地产估值法或加重成绩动摇

因持有很多商场物业，美凯龙曾多年连任出资性房产规划最大的A股“地主”，不过到上一年9月末，美凯龙出资性房地产规划为910亿，仅次于招商蛇口973亿出资性房地产。

美凯龙持有的910亿出资性房地产占其总财物的70%，对公司的重要性显而易见。但这些自我克制家居商场按公允价值法估值，也屡被商场质疑为财技操作，并且其间超越80%的出资性房地产已被质押融资，这部分财物变现比较困难。

依照会计准则，出资性房地产的核算根据有两种，一种是前史本钱法，一种是公允价值法。前史本钱法依照收购或制作本钱入账，和一般的房地产核算方法相同，每月计提折旧；公允价值规律不需求计提折旧。

与A股上市公司遍及按本钱法给出资性房地产进行估值不同，美凯龙挑选按公允价值法估值，相同运营商场的海宁皮城、小商品城、轻纺城等，出资性房地产均依照本钱法估值。公允价值法估值的最大优点是能够获益房价上涨，还不需求计提折旧，因为房价处在上升通道，美凯龙每年都能够收成评价增值的赢利。上一年前三季度美凯龙出资性房地产增值的收益为3.79亿。

2019年美凯龙出资性房地产公允价值变化收益为16.01亿元，占公司赢利总额的份额为25.8%。2017年、2018年占比乃至超越30%。可见在房价上涨周期中，公允价值动摇给美凯龙贡献了不少成绩，但也使得美凯龙的非常常损益比较大，公司的扣非净赢利在净赢利中的占比长时间低至50%-70%，成绩动摇危险较大。

一旦房价呈现跌落压力，美凯龙的出资性财物的公允价值动摇也会给成绩形成连累。