经济观察报记者黄一帆2020年，物业办理企业在疫情的冲击下，凭仗安稳的现金流逆势出圈，成为备受出资者喜爱的板块。物企大多背靠房地产公司，凭仗本身基因开展，但现在在内地房企“减负”，依托母公司“输血”形式难以为继。

上海上房物业服务股份有限公司(以下简称“上房服务”)与有着强地产布景的同行并不相同，公司主攻公共物业和商业物业。此外，与大多数物业公司挑选赴港上市不同，上房服务近期挑选拟在主板上市，向A股建议冲击。

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不过，与其决心比较，从营收和在管面积来看，踏着主板净利润“红线”的上房服务基数依然较低，整体规划依然较小，开展多年收入来历仍会集在上海区域且事务已呈现下滑趋势。

因而，本次上房服务上市征集资金用处之一就是在全国24个城市树立区域营销中心与营销点，完结其扩张目的。而在此前，上房服务的全国化布局并不顺畅，实践上还有所萎缩。

此外，在上房服务IPO关键时刻，中民未来物业服务有限公司(以下简称“中民物业”）对上房服务实践操控人建议接连诉讼，直指其侵吞股东财物，此事也为上房服务的上市之路添加了变数。

记者将上述问题提纲发至上房服务邮箱，到发稿，记者未获公司方面回复。

成绩下滑

上房服务成立于2001年，是以非住所物业为主的独立第三方物业服务企业。2017年6月公司曾在新三板挂牌，2018年末在新三板摘牌。本年6月底，上房服务发表招股书，冲刺主板IPO。

据招股书数据，2018年至2020年，公司运营收入别离完结5.92亿元、7.22亿元和8.18亿元，同比增速为-3.99%、21.91%、13.37%。而一起，公司归母净利润别离为3563.41万元、4795.70万元和7222.17万元。从相关增速来看，公司营收已呈现下滑趋势，且并不安稳，与净利润增幅也不匹配。

上述同期，公司在管面积别离为1228.85万平方米、1374.96万平方米和1799.56万平方米。

2018-2020年，公司的首要事务收入来历于医疗组织援助服务、商业地产物业服务、教育组织援助服务收入，占有整体营收约多半。

详细构成方面，上房服务医疗组织援助服务收入从1.69亿元上升至2.81亿元，占总收入别离为28.58%、31.15%和34.39%；来自商业地产物业服务的收入从1.49亿元上升至1.66亿元，占总收入的比例别离为25.17%、22.04%、20.36%；来自教育组织自愿服务的收入由0.71亿元上升至1.27亿元，占总收入的比例别离为11.96%、15.09%和15.52%。

不过，营收占比最高的医疗组织援助服务收入毛利率却并不高，2020年仅为11.09%。商业地产物业服务的毛利率最高，为31.49%。但比较医疗组织援助事务而言，商业地产物业的项目数量却并未添加。陈述期内，上房服务的商业地产项目数量别离为44个、43个、46个。

募资项目必要性存疑

从营销区域来看，公司物业办理服务区域首要会集在上海。陈述期内，公司上海区域主营收入别离完结4.52亿元、5.36亿元和5.90亿元，别离占公司主营收入的76.37%、74.23%和72.08%。陈述期内，公司在华东区域的营收占比到达94%以上，上海区域的营收占比由76.37%下降至72.08%，但整体上仍是公司的首要收入来历。

近年来，上房服务企图脱节对上海商场的依靠，打开全国性布局，但方案看起来并不抱负。

启信宝数据显现，从2003年至今，上房服务注销了12家分支组织，自2014年起，公司注销了包含坐落丽江、温岭、赣州、邯郸、武汉、北京、桂林、聊城的8家分公司，全国化布局实践上有所萎缩。

或正是基于此，公司在募资总额中拟方案拿出1.36亿元，方案4年内完结全国24座省级城市的事务开辟。该项开支占公司总募资额4.22亿元的32.23%。

上房服务本次IPO的募投项目除上述的全国性事务开辟外，还包含信息化建造、停车场技改和人力资源建造等项目，但其必要性存在疑问。

以停车场技改为例，本项目总出资9510.47万元，首要包含停车场技术改造及设备设备投入。项目建造期4年，在建造期内完结公司现有项目的部分停车场技术改造、设备更新、保护以及新运营停车场的技术改造等作业。其间，工程费用为5919.67万元，占总出资额的62.24%。

值得注意的是，实践上，上房服务的停车场办理收入并不大，陈述期内，年均营收安稳在7000多万元，2018年-2020年，其运营收入别离为7236.39万元、7727.41万元、7200.87万元，占整体营收比重逐年下降，从12.22%下降至8.8%。另一方面，该毛利率也逐年下降，由10.86%降至8.58%。“将募出资金投至毛利率仅为个位数的较边际事务中，其必要性是存在一些疑问的。”一位浙江上市公司董秘告知记者。

另一方面，募投项目中有适当部分均投向相似的“基础建造”中，但从公司状况来看，上房服务也上有才能进行如停车场技改、人力资源建造等项目等基础建造。据发表，陈述期各期末，母公司财物负债率别离为62.26%、64.21%、57.23%，兼并财物负债率为61.21%、62.03%、57.68%。与此一起，公司频频进行分红，对利润分配并不吝惜。2018至2020年度，公司向整体股东股利分配别离为4050万元、5405万元、2415万元。这三个年度，公司归母净利润算计15581.28万元。

值得注意的是，此前有不少物业公司在上市后不久就改变了资金征集用处。此前上市仅10个月的物业公司新大正就改变了募资用处，将本来用于停车场改造的大部分资金，用来收买同业公司——四川民兴物业100%股权。

而上述资金正是来自新大正的1.22亿元原募投项目“停车场改造及出资建造”，公司称系因为现有停车场的晋级改造需要与产权方和谐交流，而新建停车场触及政府方针的支撑，因而现在该项目征集资金投入进展较慢，短期内暂未有大幅添加投入的关键。

实控人被诉侵吞股东财物

上房服务实践操控人为李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康六人，此六人直接或直接算计可支配上房服务84.62%的表决权。

上房方征出资办理有限公司直接持有公司3408万股股份，占公司股本总额的49.39%，为公司的控股股东。

招股书显现，公司实控人触及2起严重诉讼。2020年12月，中民物业以侵吞其股东权益为由，申述锐翔上房董事张圣哲、锐翔上房股东上海德召企业办理合伙企业以及其他14个关联方。

中民物业向法院诉称，张圣哲担任锐翔上房董事长期间，在公司章程修正中躲避公司正常批阅流程，成心扩大己方股东权益，减缩原告股东权益，并私行转让所持上海德召产业比例导致合资企业实践股东产生改变，获取不妥收益。以此诉求张圣哲补偿悉数经济损失3700万元。

依据工商改变材料，中民物业在2019年4月新增为锐翔上房股东。现在，上海德召企业办理合伙企业、中民物业别离占公司33%、67%股权。

上海德召系陈述期内，上房服务实控人李文洁、张圣哲从前操控的企业。2019年2月22日，张圣哲出资583.74万元持有上海德召35.1651%股权，李文洁出资475.78万元持有上海德召28.6614%股权，二人在2020年退出上海德召。

中民物业向法院恳求对张圣哲名下若干银行账户存款1904.23万元，及其持有的上海方怡35.70%股权、上海金魁36.43%股权进行司法冻住。

在申述张圣哲的同一天，中民物业将上海德召及其原股东上海嘉丞、张圣哲、李文洁、周超、赵磊、黄为国、肖玉康、沈峰、王希、何雄、杜成寅、许耀荣、杨伟栋，和现股东深圳万物共赢、深圳建木诉至上海黄浦区法院，要求法院断定被告在2020年7月1日签署的关于《上海德召企业办理合伙企业(有限合伙)有限合伙协议》及《上海德召企业办理合伙企业(有限合伙)有限入伙协议书》及退伙协议等相关文件无效，并判令各被告将上海德召合伙人康复至改变前状况。

本年6月11日，中民物业再向法院提交添加诉讼恳求，恳求判令原告对相关被告所持锐翔上房33%股权享有优先购买权。

据发表，到现在，张圣哲名下若干银行账户存款算计3704.23万元现在处于司法冻住状况。到招股说明书签署日，法院没有判定。

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