本文来历：年代财经作者：陈伟纳

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捂盘近600天，深圳红楼盘海德园总算坐不住了。

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11月22日深夜，价格与二手房倒挂数百万的深圳福田安托山片区项目海德园发布了意向挂号客户认筹名单，181套住所共引来504批次客户，冻结资金13.1亿元，中签率为35.9%。

入围海德园的购房者除了身家不菲外，他们还有一个共同点，便是社保积分均在62.2分及以上，这个分数改写了深圳本年的新盘认筹分数。而上个月日光的“超级红盘”深业中城入围积分也不过61.9分，海德园略高0.3分，相当于三个月的社保交纳。

依照深圳现在的积分核算方法，要到达62.2分难度不小，大致有两种类型：一类是“夫妻两边均满意十年内无房且无房产交易、深圳户口的根本要求，有未成年子女，而且两边各接连不间断交纳3年社保”；另一类是“夫妻两边同为深圳户口、近5-10年内无房但有房产交易，有未成年子女，且夫妻两边各接连不间断交纳7年以上社保”。

有友表明：“在深圳买房，只需一起满意深户、已婚、有未成年小孩，上车的时机就大许多”。

依据海德园项目出售方案，11月24日将进行公证摇号、26日进行线上选房，从现在挨近三倍的认筹数来看，海德园极大概率会清盘。

开发商捂盘近600天，却等来倒挂出售

2020年头，海德园曾传出有入市方案，但直到2021年末，项目B区才获批预售，延期近600天。此次海德园推出181套建面约121-296平方米的住所，均价约12.6万元/平方米，总价约1385万元—4260万元/套。

年代财经实地造访发现，现在海德园B区已封顶，正在装设外立面，但项目并没有开设营销中心。在附近中介门店作业多年的曹光告知年代财经：“海德园的开发商比较低沉，项目从开工到现在，开发商的人根本没怎样呈现过，却是来看的人比较多。”

天眼查显现，海德园的开发商为深圳市新润园房地产开发有限公司，注册资金为6000万元，成立于2005年，背面的实践操控人是肖永坚。年代财经发现，肖永坚的相关企业有9家，触及职业较多，其旗下的新润园房地产与餐饮椰子鸡品牌润园四季较为类似，而肖永坚手中的确有一家餐饮公司，名为深圳鹏湾大酒楼有限公司，但并未发现与润园四季有何相关。

海德园已封顶，年代财经/摄

曹光告知年代财经，海德园从上一年4月开端就传出入市音讯，重视的人特别多，自己平常除了带看周边二手房的作业，大部分时刻是给来看海德园的购房者解说项目，最多的时分一天能够招待5批客户，我们就站在海德园工地旁聊。

“许多人来看，都问怎样没有营销中心，其实我也不太清楚原因。”曹光表明，尽管自己并不是海德园的出售，但经过每天的解说，自己关于这个项目现已十分了解。

一起，曹光向年代财经表明，海德园最大的优势在于价格。依据深圳二手房指导价，安托山片区的指导价根本处于13.1万元/平方米，因而海德园12.6万元/平方米的均价极具招引力。“本年5月，附近的万科臻山府成交了一套200多平方米的大户型，单价20万元/平方米，总价挨近5000万元，所以能买到海德园的客户都是赚的。”曹光如是说。

35岁的王静在一家互联公司做运营作业，在认筹海德园之前，她曾入围过华润城润玺一期，惋惜的是摇号拿到1300多号，最终并没有进到选房大厅。这一次海德园开盘，她重视了好久，并表明一定要买到。

“我的方针很清晰，便是要买一千多万、有增值空间的房子，所以并不是一切房子我都会看，我觉得我们都追的红盘更有出资的价值。”王静表明，假如这一次摇号又拿到比较靠后的号码，下一次看到适宜的项目不知道要比及什么时分。

事实上，在深圳，开发商捂盘惜售的状况较为遍及，比方盛璟润府和榕江壹号院，捂盘时刻超越10年，相比之下海德园也才不到2年。

有业界剖析人士谈到：“海德园迟迟不入市或许跟赢利有关。2018年以前房企拿地本钱较高，房企捂盘或许会带来更大的利益，但现在市场环境变了，整个职业呈现下行趋势，房企到了不得不入市的节点，越往后拖或许赢利更低。”

不过，关于海德园的去化状况，该剖析人士表明看好，安托山近来罕见新房入市，加上周边环境好，教育资源、商业配套、交通等都很完善，自然会招引大批客户。

有楼盘日光，有的去化仅3成，深圳楼市演出冰与火

不管从价格、地理方位和项目定位来看，海德园都有望成为11月深圳的第二个日光盘。此前，海德园“街坊”深铁懿府也曾完成日光，为本月第一个去化100%的项目。

11月14日，坐落南山安托山片区的深铁懿府推出二期产品，648套住所吸引1260批客户参加认筹，冻结资金约25.2亿元，开盘当天一切房源即售罄。

年代财经大略计算，11月以来，深圳共有16个新盘入市，方位遍及福田、南山、罗湖、龙岗、坪山等地，其间，不乏均价10万+/平方米的千万豪宅，也有许多价格低、面积小的刚需“上车盘”。仅11月23日当天，就有包含深铁瑞城、中泰印邸、合正方洲在内三个住所项目获得预售证，合计1993套房源方案入市。

尽管上新数量多，且有临海揽山、深铁懿府等红项目，但全体的出售状况并不抱负。揭露数据显现，进入11月份，开盘当天售罄的项目仅深铁懿府一个，临海揽山开盘首日去化为64.9%，其他大部分楼盘去化仅3成。贝壳数据计算，到21日，深圳新房住所共签4404套。

年代财经整理发现，销量欠安的项目遍及认筹惨白。坐落罗湖翠竹片区的京基水贝城市广场推出的441套住所仅有86批次认筹，罗湖莲塘片区的东海富汇豪庭911套住所仅51批意向客户进行诚心挂号，中签率高达1786%，而福田沙头片区的富通上舍，65套住所只要8人参加。

有业界人士向年代财经泄漏，“跟着深圳一二手房价格差缩小，打新的盈利也越来越小，购房者将益发理性。”年代财经了解到，近来入市的新盘中，部分价格现已超越同片区的二手房指导价，甚至有新房价格现已追平周边次新房的实践成交价。

富通上舍的均价就到达了11.4万元/平方米，而附近的国都高尔夫花园二手房指导价6.4万元/平方米，君临天下二手房指导价8.4万元/平方米，其间，君临天下是2014年建成的次新小区。与周边二手房比照，富通上舍并无价格优势。

“现在君临天下有一套中心楼层的房源在售，92平方米的4房报价990万元，折合单价约10.7万元/平方米。”担任沙头片区的中介孙新表明，现在的购房者都很理性，相较于配套一般、价格还高的新房，我们更乐意考虑二手房，而不再追着新房不放。

不过，关于海德园、深业中城、深铁懿府这类红盘，孙新表明，其购房者多是具有千万财物人士，买房更多是为了出资和进入更好的圈层，“你能说买深圳湾的人是刚需吗？他们当然不是，仅仅身份的标志。普通人仍是务实一点，没必要硬挤进那个圈子。”