中梁控股在国内归于中等规划房企，自2018年就筹谋港股上市，不过也是一波三折，在首份上市请求失效后，公司又向港交所提交招股书。

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从公司招股书看，短短三年时刻内，公司出售额即从百亿跨过至千亿，净负债率从1790%降至低于58.1%，可谓“跨过式”开展模范。

再次向港交所递送招股书

中梁控股是一家归纳房地产(512200)企业，早在2018年11月13日，公司就向港交所递送过上市请求，未料半年内没有完结上市，请求也因而“失效”。短短三日后，公司又从头递送新招股书。

这是一家从温州走出来的房产企业，公司成立于1993年，控股股东为杨剑和妻子徐晓群。招股书显现，杨剑配偶持有中梁控股99.02%的权益。

2015年，中梁控股由坚守温州逐步下沉，进入温州周边县市，后拓宽江苏、安徽、江西等省份的三四线城市。2016开端打开全国化布局。

到2018年末，公司地产事务广泛全国124个城市，有353个项目。不过公司依旧摆脱不了对长三角地区的倚重，2018年长三角仍然奉献94%的收入。

从上述数据不难看出，中梁控股避开房地产(512200)巨子争抢的一二线城市，侧重于向经济开展杰出的三四线城市扩展。成功之处还在于，公司有利的捉住三四线城市棚改方针发生的商场机会，专心小型地块战略，施行快周转敏捷兴起。

跻身千亿房企，只用三年

三年对中梁控股来说是个奇特的数字。

最新招股书显现，中梁控股在2016至2018三年间，完成跨过式开展，不只扭亏为盈，现金流、负债等各项目标也呈现好转，更重要的是2018年正式跻身千亿房企。

公司出售额从二百亿到千亿，中梁只是用了三年时刻。2016年至2018年，中梁控股合同出售额别离为190亿、649亿和1015亿，职业排名升至房企第30位。

上述三年间，公司经营收入从2016年29.25亿元，增长到2018年302.15亿，年复合增长率到达221.4%。

但实际上公司近两年才开端扭亏为盈。2016年公司净亏损约2.7亿元，到2017年开端盈余，录得约4.99亿元纯利，2018年录得25.26亿元纯利。

盈余并未给公司带来真完成金流。2016和2017年，公司经营活动发生的现金流均为负数，别离约为176.28亿元、68.4亿元。对此，公司解说首要是物业开发活动继续添加，且购地作业加强，导致营运运用很多现金。

自产现金流不够用，中梁控股也一直在高杠杆的路上狂奔。2016年净资产负债率高达1790%，2017年净资产负债率骤降到339.5%，2018年则降至职业正常水平58.1%。

高额负债源于中梁在曩昔几年发动的急进扩张节奏。招股书显现，公司土地储备总量由2016年末的约770万平方米，添加至2019年3月31日止的3890万平方米。

而三年内将净负债率急剧下降，公司解说首要来自物业出售发生的现金大幅添加，必定程度上削减公司对外部告贷的倚赖，及公司总权益的扩展。

首席财政管理仍然缺位

上市前夕，中梁控股最重要的CFO职位却变化频频、简直缺位。新近递送的招股书中和上一年相同，中梁控股财政高管只列出财政总监凌新宇，首席财政官职位仍然空缺。

2017年，中梁控股曾挖来前绿洲香港CFO游德锋，但游德锋仅过半年就离任。当年末又挖来前泰禾的罗俊，2018年5月，在上市关键时刻罗俊却去职。所以中梁控股上一年11月递送招股书时，连首席财政官都没有。

前不久有音讯称前旭辉CFO游思嘉已加盟中梁控股担任上市事宜，旭辉在本年三月公告宣告游思嘉辞任CFO。

公司事务危险剖析

中梁控股事务及远景依靠我国房地产(512200)商场体现。目前国内施行“因城施策”战略，公司项目或许受当地方针、利率、商场投机活动、物业供需联络等要素影响。

尤其是，我国房地产(512200)开展态势放缓，人们对地产商场能否继续稳定增长顾虑重重，此等情况下，如果有其它代替性出资项目出炉，也会影响出资者决心。

且就职业层面讲，国内房产商很多，开发商关于土地、融资、建材、及人力资源的剧烈竞赛，或会抬升土地收买和建造本钱，呈现一系列不利于职业开展的竞赛。

以中梁倚重的长三角区域为例，向来都是各大房企重视与布局的中心商场。远点的如华夏美好(600340)（600340-HK）南下无锡、嘉善、南浔等地罗地盘，不少斗室企也把重心放到江南，如旭辉（00884-HK）、正荣、阳光城(000671)（000671-CN）、融信（03301-HK）、东原等。

此外，安全问题仍是公司、甚至职业需警觉的问题。招股书发表，2017年8月1日，在撤除公司坐落徐州A3地块的暂时途径结构作业期间，途径组织以外崩塌，形成5名施工人员逝世，1名受伤。

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