“含着金汤勺出世”的光亮地产(600708)（600708.SH）背倚母公司光亮集团，是公司中心开展事务之一，然而在迅猛扩张的规划化之路上，成绩却并不满意。
据光亮地产(600708)2019年三季度陈述，前九月运营收入约85.23亿元，同比下降9%，其间地产主业营收占比超85%；净赢利约5.73亿元，同比下滑43%。
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从光亮地产(600708)的负债状况来看，自2018年提出500亿方针并加大出资力度后，2018年其净负债率水平快速上升至194%，2019年前三季度其净负债率高达238%，比较年头提升了44个百分点，此外若将永续债作为负债核算，其净负债率将高达302%。
克尔瑞以为，在方针的加码下，光亮地产(600708)依托融资发债而非出售回款的运营形式将遭到更多检测。
长江商报记者注意到，在本年5月17日的年度股东会上，光亮地产(600708)董事长、总裁沈宏泽曾向股东想象公司的“1+7+5+X”的开展前景，并表明要把其他事务板块做起来。不过，从实践效果来看，上一年光亮地产(600708)营收204.94亿元，其间非房地产(512200)开发事务占比缺乏4.5%，沈宏泽口中的“战略转型晋级”仍有待真实完结。
加快拿地去化率仅为37%
2015年，海博股份与光亮食物集团旗下农房集团、农房置业进行重组，由此诞生了新的途径光亮地产(600708)。公司重组时曾许诺，2015年至2017年算计完结扣非后归母净赢利不低于35.13亿元。2016年、2017年，光亮地产(600708)归母净赢利别离大幅增加98.15%、92.55%，在完结方针后的2018年，公司归母净赢利掉头向下，同比下降27.17%。
2019年第三季度陈述显现，前9月光亮地产(600708)完结运营收入85.23亿元，同比下降9.33%；归属于上市公司股东的净赢利5.73亿元，同比下降43.34%。
光亮地产(600708)方面回应称，公司净赢利下降，首要是受出售产品结构改变等要素影响，公司本身运营状况良好，无严重运营问题。
数据显现，从2015年至2018年，其ROE（净资产收益率）别离为6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，动摇显着；净赢利别离为5.1亿元、10.1亿元、19.5亿元、14.2亿元。期间净赢利虽有大幅增加，也完结了最初许诺的“2015年至2017年算计完结扣非后归母净赢利不低于35.13亿元”的方针，但2018年光亮地产(600708)净赢利下滑显着，本年三季度更是近乎腰斩。
净赢利继续跌落并没有阻止光亮地产(600708)在寻求规划上的野心。依据三季度陈述，本年前9月，光亮地产(600708)新增房地产(512200)储藏面积166.94万平方米，同比增加107.8%。在第三季度，光亮地产(600708)新增房地产(512200)储藏面积44.03万平方米，同比增加938.4%。比增加938.44%。
但从累积来看，2015年至2019年前三季度的累积新增土储建面为667万平米，但同期累积合约出售建面则高达945万平米。可见光亮地产(600708)虽近年来活跃弥补土储，但全体的持有土地储藏仍有削减。
在高杠杆工作的扩张形式下，光亮地产(600708)所开发项目的去化并不不达观。
早在2018年年中，光亮地产(600708)的土地储藏去化周期长达5.82年，而此前克而瑞研究中心数据显现，进入土地储藏货值TOP100的房企，均匀去化周期为3.9年。
本年7月，光亮地产(600708)进驻成都的首个项目“光亮蓉府”迎来开盘活动，推出218套住所，因为只要1人排队报名，售楼处终究撤销摇号选房进程，直接进入顺销状况。据四川华夏地产研究院数据显现，光亮蓉府开盘均价为18588-21099元/平方米，认购80套，去化率仅为37%，远低于成都商场当周53%的全体去化率。
值得注意的是，这是光亮地产(600708)常态。2015年至2018年间，光亮地产(600708)年度签约出售金额别离为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元，相关于权益拿地总额的翻倍增加，光亮地产(600708)2018年出售金额的增幅仅3.37%。2019年1-9月，光亮地产(600708)签约金额为181.55亿元，同比也仅增加4.56%。
在这样一种缓慢的去化基调下，光亮地产(600708)上一年提出的“三年完结500亿”方针恐难以完结。
依托融资发债缓解债款压力
从光亮地产(600708)的负债状况来看，自2018年提出500亿方针并加大出资力度后，2018年其净负债率水平快速上升至194%，2019年前三季度其净负债率高达238%，比较年头提升了44个百分点，此外若将永续债作为负债核算，其净负债率将高达302%。
从现金流来看，自2018年开端，光亮地产(600708)的现金流首要依托融资发债来支撑规划需求，而并非依托出售回款，近两年的运营性现金流净额均为负值。2018年，光亮地产(600708)出资活动发生的现金流净额为-28.8亿元；本年前三季度，该目标已达-23.9亿元，迫临上一年全年的额度。2019年前三季度，光亮地产(600708)的筹资活动现金流量净额为58.19亿元，并在5年内初次呈现无法掩盖运营及出资活动需求，缺口达到了21.57亿元。
截止2019年9月底，光亮地产(600708)持有现金81.06亿元，较年头下滑了22%，而其所需求面临的不只是项目后期的投入开发，还有1年内140多亿的短期有息负债。
光亮地产(600708)只好依托发债“止血”。2019年10月24日，据上海清算所信息发表，光亮房地产(512200)集团股份有限公司拟发行2019年度第四期中期收据，本期根底发行规划3亿元，发行金额上限6亿元，期限为3+N（3），将于2019年10月28-29日发行。
克尔瑞以为，有着国企背书的光亮地产(600708)，在融资上有着比较民营房企更多的优势，如发债本钱较低且融资途径多元，上半年就发行了ABS、CMBS、永续债、中期收据、超短融等等。但在融资方针的不断加码下，过度依托融资发债，或为企业的运营带来更多危险。
值得注意的是，光亮地产(600708)后续出资压力仍较大。到2019年6月末，该公司在建及拟建项目需要出资326.92亿元，后续资金需求量较大。
多元化转型成效欠安
本年5月17日的年度股东会上，光亮地产(600708)董事长、总裁沈宏泽曾向想象公司的“1+7+5+X”的开展前景。其间，“1”是指房地产(512200)事务；“7”是指多元立异转型，包含城市更新建造、租借房建造、物流园区打造、富裕农场建造等。
从实践成效来看，到本年中期，其房地产(512200)开发事务所发生的营收，占总营收的比重为89.41%，该数值与上年底的95.51%比较，已有所下降。
此外，光亮地产(600708)正在经过相关买卖，为本身的事务转型做衬托。11月13日，光亮地产(600708)发布公告称，公司经过上海联合产权买卖所，协议收买光亮食物集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司（以下简称“东平小镇”）70%股权，总成交价为7000万元。收买完结后，东平小镇农场将归入光亮地产(600708)的兼并报表规模。
值得注意的是，到2019年1月，东平小镇农场没有发生营收，运营赢利为-68.25万元，赢利总额为-68.25万元，净赢利为-68.25万元。依据买卖条款，光亮地产(600708)要在合同收效次日起5个工作日内，将7000万元金钱一次性付清。
尽管如此，光亮地产(600708)仍是着重以房地产(512200)为“底板”，房地产(512200)范畴仍是其首要发力点。2019年前三季度，光亮地产(600708)签约金额为181.55亿元，同比增加4.56%；新开工面积为366.97万平方米，同比增加40.85%；竣工面积为86.17万平方米，同比增加110.07%。
克尔瑞以为，方针的加码下，光亮地产(600708)依托融资发债而非出售回款的运营形式将遭到更多检测。
但关于现在地产主业营收占比仍超85%的光亮地产(600708)而言，多元转型不只绵长且无法处理“近渴”，成绩与负债的两层压力仍是其现阶段的首要窘境。